O processo de regularização, fase a fase, com as peças saindo preenchidas
Gestão completa do ciclo de vida da REURB, em projetos públicos e privados.
Para o advogado, o responsável técnico e quem conduz o procedimento na prefeitura
1Do requerimento ao registro · A régua
O procedimento inteiro numa régua
O processo de regularização tem lugar próprio no sistema, com número, autoridade, cartório e datas. A situação dele segue as fases da Reurb: requerimento, decisão instauradora, processamento, projeto, saneamento, decisão da autoridade, certidão expedida e registro. A régua mostra em qual fase o processo está, desde quando, e há quanto tempo parou.
O processo pode ser aberto antes do levantamento. O requerimento de instauração descreve o núcleo, não a lista de lotes, e as unidades entram por planilha até o shapefile do levantamento chegar, na fase de projeto.
A lei divide o procedimento em sete fases, do requerimento dos legitimados ao registro da certidão no cartório de imóveis. A régua separa o requerimento da decisão que instaura o procedimento, como a prática faz, e chega a oito.
Lei 13.465/2017, art. 28
2As fases · O que cada uma pede
O sistema pede cada dado na fase em que ele existe
A autoridade que deferiu e a modalidade que ela fixou entram na instauração. A origem da gleba, depois das buscas do processamento. O instrumento de titulação e os itens da certidão, na decisão. Em cada fase, um bloco explica o que ela resolve, quem faz, o que se faz ali e o que fica para depois.
Classificar a modalidade é competência do Município, e é a decisão da autoridade que identifica os ocupantes de cada unidade e os direitos reais de cada um. Por isso a modalidade é perguntada na instauração, e o instrumento de titulação, na decisão.
art. 30, I art. 40, III
3As tarefas · De quem é o ato
Cada tarefa sugerida mostra de quem é o ato
Em cada fase, o sistema sugere as tarefas previstas na lei e na prática, cada uma com o dono do ato: o Município, o requerente, o responsável técnico ou o cartório. Duas trocam de dono conforme a Reurb seja S ou E, como a lei define. A equipe escolhe quais entram no quadro do projeto.
De quem é cada ato
Na Reurb-S, elaborar e custear o projeto e a infraestrutura essencial cabe ao Município; na Reurb-E, aos beneficiários ou requerentes privados. Onde a lei nomeia o autor do ato, é ela quem decide. Onde não nomeia, como na comunicação da instauração ao cartório, a tarefa diz que é prática.
art. 33, §1º, I e II prática registral, sem dispositivo
4As peças · A minuta preenchida
As peças saem preenchidas com o que já foi respondido
Da minuta do requerimento à minuta da certidão, das listagens de ocupantes aos títulos de legitimação, cada peça sai em Word editável, pronta para o papel timbrado de quem protocola. O que ainda não foi respondido sai marcado como não informado.
A certidão de regularização fundiária é ato administrativo do Município e traz, no mínimo, o nome do núcleo, a localização, a modalidade, as responsabilidades pelas obras, a numeração das unidades e a listagem dos ocupantes. A minuta é redigida na fase da decisão, que é quando esses itens são respondidos.
art. 41 ato do Município
5A etapa do núcleo · Os títulos
Os títulos da etapa inteira saem de uma vez
Os títulos individuais de uma etapa do núcleo saem de uma vez: cada um fica nos documentos do seu lote, e o conjunto fica no processo, num arquivo só. O instrumento de titulação é escolhido uma vez para o processo, e o lote guarda só a exceção, como a quadra em área privada que vai por legitimação de posse; as listagens de ocupantes saem com o instrumento de cada lote.
6O registro · O fim do ciclo
Com o registro, os lotes passam a regularizados
Os lotes da etapa passam a regularizados quando a certidão é registrada e voltam atrás se houver retificação, quando a equipe pode de novo mudar quais lotes compõem a etapa. Os prazos do cartório contam da entrega da certidão e viram data de vencimento nas tarefas; os que dependem de um fato que o sistema não registra, como o recebimento de cada notificação, ficam como texto, e a tarefa diz por quê.
O registro da certidão e do projeto aprovado é a última fase do procedimento, e é com ele que os direitos reais indicados na certidão entram nas matrículas dos lotes. Recebida a certidão, o oficial tem quinze dias para a nota de exigência ou os atos tendentes ao registro, e sessenta para concluir o procedimento, prorrogáveis por igual período.
art. 28, VII art. 44
7Onde o sistema para
O sistema acompanha o procedimento que o Município conduz
Quem classifica a modalidade, defere o requerimento, aprova o projeto e expede a certidão é o Município, e a responsabilidade técnica é de quem assina o levantamento e os estudos. Por isso a empresa que presta serviço à prefeitura vê tarefas marcadas como do Município: ela acompanha um dever que não é dela.
Os quatro graus de complexidade, que decidem o que a certidão precisa ter, são classificação da prática registral, e o ponto de ajuda do campo diz isso.
8A espera · Com quem está
Com quem está o processo
Boa parte do procedimento corre fora da empresa: o Município tem 180 dias para classificar a modalidade ou indeferir o pedido, cada notificado tem 30 para impugnar, e o cartório tem 15 para a nota de exigência e 60 para concluir o registro. Por isso o sistema registra com quem o processo está: o Município, o cartório, o requerente, os notificados ou a própria equipe.
Quando a lei define quem age em seguida, o sistema sugere passar o processo, e a equipe confirma. Cada passagem e cada devolução ficam anotadas na conversa do processo, com o autor e a data. Na lista, a coluna Com quem mostra onde está cada processo e há quanto tempo, e o prazo aparece onde a lei fixa um marco único, como os 15 dias do cartório, em vermelho quando vence.
Processos de regularização com quem: Município, Cartório, Notificados
9As peças
As peças que a plataforma redige, fase por fase
Cada fase oferece as suas peças, e gerar de novo traz a mesma peça com os dados atuais do processo.
Antes do protocolo
A minuta do requerimento de instauração, que descreve o núcleo, o legitimado e os pedidos.
No requerimento
A minuta da declaração de ausência de classificação, para quando os 180 dias vencem sem decisão.
Na decisão da autoridade
A minuta da certidão de regularização fundiária, com os itens que a lei exige, e a listagem de ocupantes.
Com a certidão expedida ou registrada
Os títulos de legitimação fundiária e de posse, coletivos para a etapa e individuais para cada lote, e a listagem de ocupantes da posse.
Comece por onde o seu projeto está
Suba a base que você já tem, ou abra o processo pelo requerimento e traga os lotes depois, por planilha ou shapefile.